Wij zijn onlangs naar een huis gaan kijken dat verkocht werd voor een vraagprijs van 325.000 euro. Er waren nog belangstellenden, maar wij waren de eerste gegadigden en gingen akkoord met die prijs. De eigenaar liet ons weten dat een andere kandidaat-koper met een hogere biedprijs voorrang kan krijgen. Wij zouden dan uitgenodigd worden het hogere bod te evenaren. Is dat toegelaten?
Het is niet omdat een kandidaat-koper akkoord gaat met de vraagprijs, dat er ook effectief een transactie plaatsvindt. ‘Als een verkoper een vraagprijs voor een onroerend goed vooropstelt, volstaat het niet dat een kandidaat-koper die prijs ook biedt om een koop te hebben. De vraagprijs is namelijk geen aanbod maar louter een uitnodiging om te onderhandelen’, legt advocaat Jan Roodhooft (Roodhooft & Allaerts Advocaten) uit. ‘Dat betekent dat een verkoper perfect kan zeggen dat hij toch niet tegen die prijs verkoopt aan de kandidaat-koper en dat hij zijn woning alsnog aan iemand anders wil verkopen. Dat kan tegen een hogere prijs, maar zelfs tegen een lagere prijs.’
Daarnaast is het niet verboden om kandidaat-kopers tegen elkaar uit te spelen. ‘Er is niets op tegen dat men verschillende kandidaat-kopers tegelijk naar een woning komt laten kijken, waarbij die op dat moment een bod kunnen doen. Dat bod mag de vraagprijs te boven gaan. Maar: er is wel een grens’, benadrukt Roodhooft. ‘Een koper mag geen openbare verkoop van een onroerend goed organiseren, omdat dit de exclusieve bevoegdheid is van een notaris. Er bestaat wel geen wettelijke definitie van wat zo’n openbare verkoop is, maar is er wel een arrest van het Hof van Cassatie van 9 juni 2016 dat een definitie geeft.’
In het arrest wordt een openbare verkoop gedefinieerd als ‘een verkoop waarbij aan een publiek dat fysiek of virtueel wordt samengebracht de mogelijkheid wordt geboden om concurrentiële biedingen te doen, waarbij de een kennis heeft van het bod van de ander, zonder noodzakelijk te weten van wie het bod uitgaat of wie het bod heeft gedaan en waarbij van bij de aanvang duidelijk is dat het goed aan de hoogste bieder zal worden toegewezen of dat het zal worden ingehouden.’
‘Als er sprake is van zo’n verboden openbare verkoop dan zou een kandidaat die niet weerhouden is, kunnen zeggen dat de verkoop niet geldig was, eventueel ook een schadevergoeding kunnen vragen.